अमेरिका में घरों की बिक्री 16 साल के निचले स्तर पर, मालिक बेचने की जगह घर पर कर्ज ले रहे

अमेरिका में पहले से बने घरों की बिक्री सोलह वर्षों में सबसे धीमी रफ्तार पर आ गई है। इसकी वजह लाखों फाइलों में दर्ज है: ऐसे मॉर्गेज के कागजात, जिन पर लगी ब्याज दर को कोई छोड़ना नहीं चाहता। घर बेचने के बजाय, मालिक उन मकानों के बदले कर्ज ले रहे हैं जिन्हें वे छोड़ना नहीं चाहते।

यह गतिरोध रियल एस्टेट एजेंट के दफ्तर से कहीं आगे तक पहुंचता है। पहली बार घर खरीदने वालों को इस सदी की लगभग सबसे ऊंची उधारी लागत का सामना करना पड़ रहा है, सस्ती दर पर कर्ज लेने वाले मालिकों के पास अपनी जगह टिके रहने की पूरी वजह है, और फेडरल रिजर्व—जो आम तौर पर इस दबाव को कम करता—अब उसे फिर बढ़ाने की तैयारी कर रहा है।

बिक्री धड़ाम, जबकि कीमतों में मामूली बदलाव

नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल्टर्स के मुताबिक, अक्टूबर में पहले से बने घरों की बिक्री घटकर सालाना 3.75 मिलियन की रफ्तार पर आ गई। यह सितंबर से 5.5% और एक साल पहले के मुकाबले 8.8% कम थी; अगस्त 2010 के बाद का यह सबसे कमजोर आंकड़ा है। मिडवेस्ट, दक्षिण और पश्चिम में बिक्री घटी, जबकि पूर्वोत्तर में स्थिर रही। कीमतों पर इसका खास असर नहीं पड़ा: बिक्री का औसत मूल्य 416,700 डॉलर रहा, जो एक साल पहले के स्तर से थोड़ा अधिक है।

इस कारोबारी संगठन के मुख्य अर्थशास्त्री लॉरेंस यून (Lawrence Yun) ने इसकी वजह मॉर्गेज दरों को बताया, जो उनके मुताबिक “एक महीने को छोड़कर 2023 के बाद से अपने सबसे ऊंचे स्तर पर पहुंच गई हैं।” 30 साल की स्थिर दर वाले मॉर्गेज की औसत ब्याज दर करीब 7.2% है। इस हफ्ते महंगाई के उम्मीद से ज्यादा तेज आंकड़े आने के बाद यह एक ही दिन में बढ़कर 7.30% हो गई, मॉर्गेज न्यूज़ डेली के अनुसार। महामारी के दौरान इसी कर्ज की दर 3% से कुछ ही ऊपर थी।

पुराने सस्ते कर्ज की कीमत, घर बदलने से ज्यादा

Realtor.com के संघीय आंकड़ों के विश्लेषण के मुताबिक, दूसरी तिमाही में अमेरिका के करीब आधे बकाया मॉर्गेज—49.1%—पर ब्याज दर 4% या उससे कम थी। उस कर्ज की जगह 7% से अधिक दर वाला नया कर्ज लेने से हर महीने की किस्त में सैकड़ों डॉलर जुड़ सकते हैं। इसलिए नकदी की जरूरत वाले मालिक घर की इक्विटी के आधार पर क्रेडिट लाइन खोल रहे हैं। फेडरल रिजर्व बैंक ऑफ न्यूयॉर्क ने बताया कि तीसरी तिमाही में इन क्रेडिट लाइनों का बकाया 23 अरब डॉलर बढ़कर 481 अरब डॉलर हो गया—2005 के बाद सबसे बड़ी बढ़ोतरी।

कर्जदाता इस ठहराव को दोनों तरफ से महसूस कर रहे हैं। मॉर्गेज बैंकर्स एसोसिएशन के अनुसार, रीफाइनेंस के आवेदन एक साल पहले के मुकाबले 57% कम थे और घर खरीदने के लिए दिए गए आवेदन 18% घटे। यह गिरावट तब भी जारी रही, जब ब्याज दरों में थोड़ी देर की कमी से कुछ खरीदार बाजार में लौटे।

घर की इक्विटी का सहारा, लेकिन ब्याज दर बदलती रहती है

यून स्थिति का अधिक आशावादी आकलन पेश करते हैं। उनका कहना है कि देश के 88 मिलियन मकान मालिकों की वित्तीय स्थिति काफी हद तक मजबूत है और ब्याज दरों में गिरावट से रुकी हुई बड़ी मांग बाजार में लौट सकती है। Realtor.com की मुख्य अर्थशास्त्री डेनियल हेल (Danielle Hale) का भी मानना है कि बिक्री इतने निचले स्तर पर नहीं बनी रहेगी। दोनों की उम्मीद सस्ती उधारी पर टिकी है, लेकिन बाजार के कारोबारी इसके उलट दांव लगा रहे हैं। बैंकरेट के अनुसार, घर की इक्विटी पर मिलने वाली क्रेडिट लाइनों की दर आम तौर पर बदलती रहती है और नवंबर की शुरुआत में औसतन 7.49% थी। लिहाजा फेड की हर बढ़ोतरी उन्हीं मालिकों पर असर डालती है, जिन्होंने घर बेचने के बजाय क्रेडिट लाइन चुनी। इनका बकाया 2009 के करीब 714 अरब डॉलर के शिखर से अब भी काफी नीचे है, लेकिन लगातार 18 तिमाहियों से बढ़ रहा है।

ये आंकड़े अमेरिका की एक खास समस्या दिखाते हैं। वहां ज्यादातर मॉर्गेज की ब्याज दर तीन दशकों के लिए तय होती है; यही वजह है कि दबाव बढ़ने पर मालिक घर बेचने के बजाय वहीं टिके रहते हैं। ब्रिटेन में स्थिति अलग है: इस महीने बैंक ऑफ इंग्लैंड ने अपनी दर बढ़ाकर 4% कर दी, और वहां निश्चित दर वाले कर्ज के सौदे आम तौर पर कुछ ही वर्षों के लिए होते हैं। इसलिए ऊंची दरों का असर घरेलू बजट तक अधिक तेजी से पहुंचता है।

बिक्री के अगले आंकड़े से पहले फेड की बैठक

अक्टूबर में उपभोक्ता कीमतें 0.4% बढ़ीं, जबकि अर्थशास्त्रियों ने 0.3% बढ़ोतरी का अनुमान लगाया था। अब कारोबारी दिसंबर में दर बढ़ना तय मान रहे हैं: सीएमई के फेडवॉच टूल के मुताबिक, करीब 88% को एक चौथाई प्रतिशत अंक की बढ़ोतरी की उम्मीद है और बाकी को आधे अंक की। सितंबर की बढ़ोतरी के बाद फेड की नीतिगत दर की सीमा 3.75% से 4% पर है; 2023 के बाद यह पहली बढ़ोतरी थी। नीति-निर्माता साल की आखिरी बैठक 8 दिसंबर को करेंगे और रियल्टर्स 9 दिसंबर को नवंबर की बिक्री के आंकड़े जारी करेंगे।

दर बढ़ने से खरीदार के लिए नया मॉर्गेज महंगा होगा, और उस मालिक के लिए भी पुराना घर महंगा पड़ेगा जिसने वहीं बने रहने के लिए उस पर कर्ज लिया है।

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